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Interview02

医師の不動産投資、
一般会社員の不動産投資と何が違うのか?

倉光慶

医師の不動産投資、一般会社員の不動産投資と何が違うのか?

医師と一般会社員では、不動産投資の内実も異なるのだという。具体的にどのような違いがあり、医師はどのような点に留意すべきなのだろうか。医師の不動産投資コンサルティングを手掛ける倉光に話を聞いた。

与信力に大きな差。
レバレッジを効かせて大きく投資ができる

倉光「医師という職業は、社会的信用が高く、金融機関からお金を借りる際にとても有利です。それゆえ、一般会社員と比べて大きく投資できるという強みがあります。与信能力にどれくらいの差があるのか説明しましょう。年収650万円の一般会社員が、不動産投資のために銀行に融資を申し込んだとします。この場合の融資限度額は、おおよそ年収の10倍、つまり6,500万円くらいです。ところが医師の場合は金融機関の扱いがまったく変わってきます。例えば年収1000万円のドクターが融資を申し込んだ場合、限度額はおおむね3億円。つまり、年収の30倍も借り入れができるんです。また、医師の場合は年収が2000万円を超えるとさらに有利になり、年収の35倍程度の借り入れが可能になります」

倉光「会社員の方が不動産投資をはじめる場合、安価で手を付けやすい区分マンションを購入される方がほとんどです。しかし医師の場合、区分マンションであれば複数購入できますし、最初から1棟マンションも購入できます。レバレッジを効かせて大きく投資できることが強みだといえますね。だから選択肢が多い分、自分が何のために不動産投資をはじめるのかをきちんと考えないといけないですし、目的に合った物件選びが大切になってきますね」

医師の融資限度額が多いことはわかったが、この与信能力は医師であれば誰でも同じなのだろうか。勤務医と開業医で違いはあるのだろうか。

倉光「実は、開業医よりも勤務医のほうが有利なんです。開業されている先生の場合、そもそも借入があったり、機器をリースしていたりするからです。クリニックの経営上のリスクも加味されます。リスクを負っていない勤務医のほうが、金融機関としてはお金を貸しやすいんです」

年収が高い医師は、節税効果も高い

一般的な職業に比べ、医師は年収が高い。そのため税率も高く、重税感から節税を考える医師も多い。そこで不動産投資だ。不動産投資は、収益を本業収益と通算できる仕組みのため、確定申告を行えば節税が可能である。不動産投資により生じる“減価償却”という(実際には出ていかない)コストを経費として計上し、帳簿上赤字にすることで節税するという仕組みだ。それでは、不動産投資による節税額はどの程度で、手元に残る現金収入はどの程度変わってくるのだろうか。節税効果を得るためのポイントと併せて説明してもらった。

倉光「まず、不動産投資による節税効果は“減価償却”によってもたらされるという前提を理解する必要があります。減価償却とは、不動産や設備に投資した費用を一定の期間に分けて経費計上する会計手続きのことです。医師の納税額は、所得から基礎控除と経費を引いた“課税所得”に一定の税率を掛けることで決まります。つまり、経費を大きく計上し、課税所得を減らすことで節税するわけですが、ここからがポイントです。キャッシュフローを増やす(≒手元に残る現金収入を増やす)ためには、減価償却による経費でなければ意味ありません。例えば、物件を見に行くために使った交通費のような、実際に出ていくお金を経費にしても意味がないわけです。実際に出ていかない減価償却費を計上することで、手元に残るキャッシュを増やすのです。減価償却で節税効果を得ようとするなら、やはり新築区分物件がお勧めですね」

倉光「それでは次に、節税額の目安と、手元に残るキャッシュの変化について説明しましょう。仮に年収1500万円、妻1人・子供2人のドクターが、2,500万円前後の新築区分物件を購入したとします。この場合、初年度の節税額はおおむね43万円程度、手取り収入は34万円程度増えます(※)。同様の新築区分マンションを3区分購入した場合、節税額は120万円程度になり、手取り収入は90万円くらい増えます(※)。ただ、このように大きな節税効果が得られるのは初年度のみで、購入5年後には減価償却による節税効果はほとんど失われてしまいます。ですので、節税効果を求め続けるなら、物件の売却・買い替えなどのポートフォリオの組み換えが極めて重要です」
(※:トライブとサブリース契約を締結した場合の目安。実際には目安と異なる場合もあるため、慎重に確認しなければならない)

医師は本業が多忙。
物件の管理に時間を費やすことができない

医師は本業が多忙だ。物件のメンテナンスや賃借人のクレーム対応に時間を使うことなど現実的ではない。会社員以上にこうした時間を取りづらい医師はどう対処すべきなのだろうか。

倉光「確かに先生方は忙しく、物件の運用に時間をかけることはできません。自分でやりたいという先生もほとんどおらず、そうした業務は皆さん委託していますね。大切なのは、賃借人の誘致から、家賃の請求・回収、トラブル対応や物件の維持・管理までを一貫して担える業者に任せることだと思います。バラバラに委託すると、賃借人対応がたらい回しになったりして、結局オーナーが対応しなければならないこともあったりと大変です。物件の質を担保するという意味でも、これら管理業務が得意、且つ自社できちんとできる会社にお願いするのが良いかと思います。だからこそ、トライブでは物件の企画・開発から管理まですべてを自社で賄う体制を取っているんです」

■医師の不動産投資のポイント

  • ✓医師ならではのレバレッジを活かした不動産投資・運用を心掛ける
  • ✓節税効果を狙うなら、新築区分マンションがお勧め。買い替えも重要
  • ✓管理・運用は一括して業者に任せる

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