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不動産投資の節税効果はどの程度?
節税効果の実際と注意点

植田幸

不動産投資の節税効果はどの程度?節税効果の実際と注意点

近年、不動産投資は節税対策のひとつとして注目されている。しかしながら、実際にどのくらいの節税額になるのか、また結果として、手元に残る現金にどのくらいの差が生じるのかを正しく理解している人は少ない。今回はコンサルタントの植田に、節税効果の実際と、不動産投資における注意点について語ってもらった。

1区分所有時の節税額は87万円程度だが…

植田「それでは最初に、不動産投資による節税額の具体的な数字を説明することからはじめましょう。仮に年収1,500万円の医師が2,570万円の新築区分マンションをフルローンで購入したとします。この場合、初年度の節税額はおおむね43.5万円程度になり、2年目は17.5万円程度、3年目は13万円程度、4年目は9万円程度、5年目は4.5万円程度の節税ができます。節税効果は永遠に続くわけではなく、おおよそ5年ほどでその効果は失われますが、5年間で総額87.5万円くらい節税できることになります(※1)」
(※1:ほぼ減価償却のみで得られる節税額を記している。つまり、物件登記費用や交通費など、実際に消費・計上される経費による節税額は除外している。)

手元に残るお金が5年間で87万円増えるわけではない

植田「5年間で87万円節税できると聞くと、手元に残るお金が5年間で87万円増えるように思ってしまうかもしれませんが、実はそういうわけではありません。それでは実際のキャッシュフローを紐解いてみましょう。まず、不動産投資によって得られる年間賃料収入は99.5万円(※2)ほどで、対して年間支出は109万円ほど(ローン返済が97万円程度に加えて管理委託費12万円程度)です。つまり不動産収支は年間9.5万円ほどの赤字になるわけです。5年間で得られる節税効果は87.5万円で、5年間で生じる持ち出しが47.5万円(9.5万円×5)ですから、差し引くと5年間で手元に残るお金が増える額は40万円程度ということになります。実際にはさらに固定資産税も払わなければいけません。つまり、不動産を購入すると節税できて、手元に残るお金が無条件で増えるということではないのです。ただ、ローンを組まずに購入した場合はこの限りではないため、節税効果がほとんどないと言い切るのも間違いなのですけれど」
(※2)トライブで物件を取得した場合、トライブとオーナーとの間でサブリース契約を締結するため、家賃収入は安定して得られる。

なるほど、広く一般でいわれている“節税効果”とは純粋に納税額が減るということであり、フルローンで物件を購入する限り、キャッシュフローに与える効果は限定的だということのようだ。しかし、重税感から不動産投資に興味を持ち、フルローンで不動産投資を始める医師も間違いなく増えている。この理由はどこにあるのだろうか。

節税以外のメリットにも目を向けるべき

植田「これまでも説明してきましたが、不動産投資を単なる節税の手段として捉えるのは間違いです。そもそも不動産投資とは資産形成のひとつの形態であり、資産を増やす手段のひとつです。資産形成のための手段(≒金融商品)はいくつもあります。不動産投資の他には例えば、株式、為替、債券などが代表的です。そうした金融商品と比べて不動産投資に多くのメリットがあることこそ、注目すべきポイントだと思います」

節税のために不動産投資に興味を持ち、トライブのセミナーに参加する医師は多い。しかし実際に不動産投資を始める医師の多くが、現金以外のポートフォリオを組み入れることの重要性に気付き、資産形成の手段として不動産投資を選ぶのだという。植田氏は続いて不動産投資のメリットについて説明してくれた。

メリット1:レバレッジを効かせて大きく投資ができる

植田「不動産投資は他の金融商品とは違い、金融機関からの融資を活用した投資が可能です。特に医師という職業は、その社会的信用力も相まって、おおよそ年収の30倍もの融資を受けることができます。価値が下落しにくい現物投資であるからこそ、レバレッジを効かせた投資をできるところが魅力のひとつです」

メリット2:私設年金になる

植田「2つ目のメリットは、将来的には私設年金になるという点です。(フルローンの場合)35年後のローン完済時には無借金の資産となり、税金等を除いた家賃収入がすべて収入になります。医師業務からの引退を考えることもあるでしょう。老後に家賃収入が得られることは、引退後の生活の質を維持する意味でも重要ではないでしょうか」

メリット3:預金と比べると圧倒的に利回りが高い

植田「現金を銀行に預けて得られる利息はごくわずかです。対して不動産投資の利回り(家賃収入をローンで割った率)は3.5%ほどであり、預金と比較すると圧倒的に利回りが高いのです。もちろん、不動産投資以上に利回りを期待できる金融商品も存在します。しかし、株式や為替のような、より高利回りを狙うことができる資産は、その運用スキルに大きく依存してしまいますし、本業が忙しい医師には不向きなのです。リスクが低く、リターンミドルな不動産投資は医師に最適な投資手段といえるでしょう」

メリット4:万が一のときには無借金の資産が残る

植田「不動産をローンで購入する場合、団体生命保険への加入が義務付けられています。団体生命保険とは、医師に万が一のこと(≒死亡など)があった際に、その残債が全額免除され、無借金の不動産資産を家族に遺すことができるという保険であり、ローンの金利に組み込まれています。この“投資のためにローンを組んでいるのに、死亡時にはその残債が免除される”という仕組みは他の金融商品にはない大きなメリットです」

不動産投資は、節税だけをゴールに取り組むものではない。資産を形成する、資産を増やすという、資産形成の手段であることをきちんと踏まえることが重要だ。その上で、他の金融商品とメリット・デメリットをきちんと比較し、投資するかどうかを判断しなければならない。

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