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不動産投資コラムColumn

資産形成

不動産投資のリスク、デメリットとは

不動産投資のリスク、デメリットとは、、、

投資にはメリットがあると同時に、リスクやデメリットも存在します。これらも一緒に理解していなければ、不動産投資で成功することはできません。ここでは、不動産投資のリスクやデメリット、その対策方法についてお伝えします。

空き室リスク、滞納リスクを減らすには

不動産投資の最大のリスクは空き室リスクです。
家賃収入というインカムゲインを受け取るには、投資した不動産に常に入居者がいる必要があります。
せっかく不動産を購入しても、誰も住まなければ家賃収入は生まれません。
それどころか、メンテナンス費、管理・維持費、ローンなどがかさみ、結果的には赤字になってしまいます。

空き室リスクを減らすには、リフォームなどによって資産価値を向上させる、家賃を下げる、定期的にメンテナンスするなどの方法が挙げられます。

また入居者がいたとしても、毎月決められた家賃を支払ってもらえなければ安定した収益は見込めません。

滞納リスクを下げるには、滞納が発覚したらすぐ行動すること。
滞納家賃は後手に回れば回るほど回収しにくくなります。
回収の目安は1カ月以内。それ以上、時間がかかってしまうと、回収は困難になります。

そもそも滞納させないためには、入居者にこまめに連絡することが大切です。
入居者と連絡が取れなくなってしまったら、家賃回収はほぼ不可能になってしまいます。
そのような事態を発生させないためにも、購入後もできる範囲でかまいませんので、自分でも物件を管理するようにしましょう。

ローンを組むなら変動金利? 固定金利?

また不動産投資は、なるたけ自己資金を抑えて、多額の借り入れによって行います。
その際、変動金利を選択すると、景気回復時に金利が上がり、返済金額が増加してしまいます。このリスクを避けるには、返済期間を短く設定したり、繰り上げ返済したりするのが有効です。ただし金利の上昇によって、返済額が増えた場合、上限1.25倍までという決まりはあります。

また固定金利を選択するという方法もあります。固定金利のなかには、3年、5年、10年など固定年数を選べる商品もあります。
しかし、固定金利の場合、現状金利より常に下回っていないと、返済額が大きくなってしまいます。通常固定金利は変動金利より2%ほど上がります。単純に計算すると、1億円を借り入れた場合、年間で200万円、10年かけて返済するとしたら、変動金利よりも2,000万円近く多く返済しなくてはならないのです。

不動産投資ローンの場合、このようなリスクを避けるのと商品数の多さから、変動金利を選ぶ人が多いようです。

またある程度活用したら、将来的に売却して、キャピタルゲインを得たいと考える人もいるでしょう。
しかし、不動産は購入した瞬間から資産価値が下がります。そのため、状況によっては、想定していた金額では売れないという事態も発生します。

このリスクを回避するには、空き室・滞納リスク同様、建物の管理をしっかり行うことが大事です。
建物の本来の寿命を維持するには、メンテナンスが欠かせません。
将来的なキャピタルゲインのことも考慮するならば、長期的な修繕計画やノウハウを持つ会社に管理を委託するようにしましょう。

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