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医師は収入の多い職業ですが、その分、支払う税金が高く、生活費や教育費などの支出も多い傾向にあるため、効率的に資産形成をすることも大切です。忙しい医師におすすめの資産形成方法のひとつとして、不動産投資が挙げられます。現在は、専門書籍やインターネット、投資セミナーなどでも多くの情報が発信されているため、初心者でも不動産投資を始めやすい環境になりました。
とはいえ、不動産投資と聞いて「リスクが高いのでは？」と考える人も多いでしょう。そこで今回は、実際の不動産投資における利回りについて解説します。とくに、物件選びの際に重要な表面利回りと実質利回りの違いやチェックポイントについて、初心者にもわかりやすく解説します。不動産投資で損をしないよう、しっかりとチェックしておきましょう。
表面利回りと実質利回りの違いを2つのポイントで解説
利回りとは、投資した金額に対してどのくらいの収益が得られるかを示す数値のことです。まずは、不動産投資でよく使われる表面利回りと実質利回りの違いを理解しておきましょう。
1．表面利回りとは1年間の家賃収入を物件価格で割った数値
表面利回りとは、1年間の合計家賃収入を物件の購入価格で割った数値のことです。たとえば、物件の購入価格が3,000万円、1年間の家賃収入が300万円とすると、表面利回りは以下のように計算できます。ただし、1年間の家賃収入は、満室時を想定して計算します。
表面利回り ＝ 300万円 ÷ 3,000万円 × 100 = 10.0％
一般的に不動産業者が提示する利回りは、この表面利回りです。購入者も、まずは表面利回りを見て、物件の収益性を判断します。ただし、実際にはメンテナンス費用や空室リスクなどを考える必要もあり、表面利回りどおりに収益が得られない可能性もあるため注意しましょう。不動産投資を始める際は、次に説明する実質利回りも考慮することが重要です。
2．実質利回りとは諸経費も考慮して計算した利回り
不動産を管理・運営していくためには、物件の修繕費用、入居者募集のための広告費など、さまざまな経費がかかります。また、不動産の購入時には、物件本体の購入価格のほかに、登録免許税などの費用もかかります。これらの経費も考慮したときの利回りが実質利回りです。
実質利回りは、1年間の合計家賃収入から修繕費用などの経費を引いた数値を、物件の購入価格と購入時の諸経費を合計した数値で割って計算します。たとえば、物件の購入価格が3,000万円、購入時の諸経費が100万円、1年間の家賃収入が300万円、修繕費用などの合計が50万円とすると、実質利回りの計算式は以下のとおりです。
実質利回り ＝（300万円 − 50万円）÷（3,000万円 ＋ 100万円）× 100 = 8.1％
先ほど計算した表面利回りは10.0％でしたが、実質利回りはそれより低い8.1％となりました。不動産投資において実際にかかる経費を考慮することで、利回りは大きく異なるのです。不動産業者から提示された表面利回りがよい数値だからといって飛びつかず、実質利回りも考慮したうえで慎重に判断しましょう。
表面利回りと実質利回りをチェックするときの3つの注意点
不動産投資を始める際、どのようなポイントで表面利回りと実質利回りをチェックすればよいのでしょうか。ここでは3つのチェックポイントを紹介します。
1．表面利回りをチェックするときは築年数や立地条件も確認する
まずは、不動産業者が提示する表面利回りをチェックします。この数値を見ることで、物件のある程度の収益性を確認できます。ただし、表面利回りは、1年間満室だった場合を想定して計算しているため、空室が出た場合は計算どおりの収益は得られません。
そこで、物件の築年数や立地条件などを確認しておくことが重要です。表面利回りが高くても、築年数が古かったり、駅から離れていたりすると、入居希望者が集まらず収入が得られない可能性もあります。表面利回りの高さだけで判断せず、物件情報を精査してから購入を決めましょう。
2．実質利回りは物件ごとに大きく異なる
実質利回りをチェックするときも、物件の情報をしっかり確認することが大切です。築年数が古い場合は修繕費用が多くかかる可能性もありますし、駐車場や緑地が広い場合は管理費用も高くなってしまうでしょう。
また、書類上での確認だけではなく、現地を見学してみることも大切です。たとえば、築年数が古くても適切にメンテナンスされていれば、それほどの修繕費は必要ないかもしれません。必要な経費は物件ごとに大きく異なるため、書類確認や現地見学など、さまざまな視点からチェックしましょう。
3．実質利回りは年ごとに変化する可能性がある
実質利回りは、年ごとに変化していく可能性が高いため注意が必要です。たとえば、新築物件を購入したばかりの頃は、大きな修繕は必要なく、経費も少なくて済むでしょう。しかし、時が経つと建物は老朽化するため、多額の修繕費がかかる年もあるはずです。実質利回りをチェックするときは、将来的にどのようなタイミングで、どのような経費が発生するのか、ある程度は把握しておくとよいでしょう。
表面利回りと実質利回りの違いを理解して不動産投資を始めよう！
今回は、表面利回りと実質利回りの違いやチェックポイントを解説しました。不動産投資を始める際は、表面利回りだけではなく、実際にかかる経費などを考慮した実質利回りをチェックすることが大切です。不動産業者が提示する表面利回りが高いからといって簡単に購入を決めると、意外なメンテナンス費用がかかって損をする可能性もあるため注意しましょう。
また、数字だけでは物件の良し悪しはわからないため、現地を見学することでメンテナンス状況や周辺環境などをチェックし、総合的に判断することが大切です。インターネットやセミナーなどで基礎知識やチェックポイントをしっかりと理解したうえで、よい物件を探して不動産投資を始めましょう。
