利回りがいい不動産投資とは？選び方のポイント

■不動産投資と利回りの関係について
不動産投資で収益を上げるためには、着実に利益が出る物件を見極める必要があります。そのための重要な指標の一つとして利回りがあります。利回りとは、1年間の単位であらわされる指標で、1年間の利益金額を当初の投資金額で割ったものをパーセントであらわしたもの。投資金額が異なっても比較できるように不動産投資物件の優劣を表しています。

不動産投資における利回りには、実質利回り・表面利回り・期待利回りなどがあります。実質利回りは、年間の利益の割合を正確に把握することができます。表面利回りは、間接経費である管理や修繕費が不明確な場合の賃料収入だけの割合で算出しています。期待利回りは、想定で算出されたものです。実質利回りの値は、東京23区内で4～6％程度といわれています。

利回りの高い不動産投資物件とは、割安物件ですが、どのような物件があるのでしょうか。売主が急いで売却したい物件は、提示金額に対して価格交渉の余地があるので、現金での支払いになると有利に所得できます。売主が手を入れることが熱心でない物件は、早く手放したい意向が強いことから割安に取得できる可能性があります。

利回りの高い不動産投資物件には、新築物件以外に中古物件も選択肢に入れる必要があります。中古物件であれば妥協できる取得金額に、空き室リスクの少ない賃料収入により長期的なインカムを狙える物件であれば、中古物件も選択肢に入るのではないでしょうか。
新築物件に比べると節税額や売却試算などには差は当然出てきますが、どのタイミングを運用の成熟期とみるかで、判断は人それぞれ変わってくるのではないかと思います。

■利回りも含めた投資効率の考え方
利回りは不動産投資の指標ですが、利回りのみで投資物件の優劣を判断することは危険なため、不動産投資物件の大まかな判断材料として、利回りを参考値として、空き室状況やリフォームなどによる空き室改善の有無や居住人の生活レベルや周りの環境や地域の将来性など総合的に考慮して考えるのが得策です。
上記から、再開発エリアに多く建つ新築物件を好んで購入する投資家が多いのもこのためです。

不動産投資をするためには、利回りを目安とするのですが、購入時の資金のローンなどの調達による資金計画や管理費・修繕費といった運用費用計画や空き室率の推移や地価の変動要素などと不動産投資物件の優劣を判断する材料と合わせて検討する必要があります。

利回りだけで物件の優劣を判断するのではなく、他の要素も加味して総合的判断をする必要性があることも、常に忘れずに物件購入の判断をしていきましょう。