区分マンション？一棟買い？　投資するならどっちがいい？

不動産投資には区分マンション（マンション・アパートの1室）を購入する方法と、一棟買い（マンション・アパートの土地建物全部を購入）する方法の2パターンに分かれます。
それぞれにメリット・リスクがあります。
ここでは、区分マンションと一棟買いの違いを中心にそれぞれの活用方法をお伝えします。

区分マンションと一棟買いは、マンションの1室を購入するか、土地建物含めてすべてを購入するかの違いです。
区分マンションの場合、比較的小さく投資を始めることができ、借入金も少額で済みます。ですが、部屋数が少ない分、「All or Nothing」になりやすく、空き室が発生すると収入がゼロになってしまいます。
逆に、一棟買いは、最初の購入金額は大きくなりますが、空き室リスクを分散することができ、収益も安定しやすいです。
税金面での優遇制度も利用しやすく、もし何かしらの災害に遭ったとしても、土地だけは残すことができます。

新築物件の場合、減価償却が発生します。
減価償却では実際には発生していない費用を、帳簿上の支出として計上することができます。
また新築物件を購入した初年度は、大きな金額になりがちな不動産所得税や登録免許税などを経費計上できるため、多大な節税効果を発揮します。
また固定資産税、借入金利、修繕費や管理費、投資のために発生した交通費なども経費計上できます。

家賃収入を得るなら、中古よりも家賃設定を高くできる、新築のほうが得と考える人も多いでしょう。
しかし、新築時の高家賃設定は、最初の数年しか続きません。
その後は10～20％程度、下落します。
対して、中古の一棟ものでしたら、家賃が急激に下がることは少ないです。
また一棟ものは区分マンションと異なり、すべて空室ということはほとんどないので、安定収入を得ることができます。

昨今、空き家などのリノベーション（改修）が注目を集めています。
中古の一棟マンションもリノベーションの仕方によって、周囲の新築マンションと同程度の価格で売れることがあります。
区分の場合、オーナーとの兼ね合いなどもあり、リノベーションできないこともありますが、一棟買いしてしまえば、そのような問題は発生しません。
内装をキレイにするだけでなく、駐輪場やカーシェアリングスペース、コインパーキングなどを併設して、資産価値を高めることもできます。

医師なら1棟3区分をおすすめします。
医師は、肩書上、大型の融資を受けられます。
そのため、区分だけの所有はもったいないです。
1棟まるごとというと不安を覚える人もいると思いますが、上記の通り、区分は「All or Nothing」。
空き室リスクが発生する可能性が高いです。
対して、1棟ものでしたら、全室空室ということはほぼ有り得ません。
最低限、返済分を上回る家賃を得られれば収益は発生しますし、家賃も自分で設定できます。しかし、1棟ものだけでは、リスクが集中しがちです。
リスクを分散させるためにも、3つほど区分マンションも持ちましょう。