医師は不動産投資に適している
社会的信用が高く、高収入である医師という職業は、不動産投資に適しています。不動産投資を上手く行えば、老後資金の捻出や節税が可能です。サイドビジネスに興味のある医師の方は、不動産投資について知っておいて損はないでしょう。
不動産投資は株などに比べリスクの低い投資といわれていますが、勉強せずに行うのは危険です。不動産投資を始める前に不動産投資への理解を深めておきましょう。
今回の記事では、医師が不動産投資に適している理由、不動産投資を行う際の注意点をご紹介します。
医師に不動産投資が適している4つの理由
医師と不動産投資はとても相性がよく、サイドビジネスに取り組みたいとお考えの医師の方に不動産投資はおすすめです。以下では、医師に不動産投資が適している4つの理由をご紹介します。
1.社会的信用度が高く、低金利でお金が借りられる
医師という職業は高度なスキルが必要です。将来的に飽和することなく、継続的に高収入を得られる可能性の高い職業といえるでしょう。社会的信用がとても高く、金融機関側からの評価も高いです。
金融機関からの評価が高いということは、返済能力が高い優良顧客であることを意味します。返済能力が十分な顧客は、金融機関にとってとてもリスクの低い投資先です。そのため、医師は比較的容易に金融機関から不動産投資資金の融資を受けることができます。
返済能力が高い医師であれば、金融機関は少ない利息でも確実にリターンが得られるので、低金利でお金を借りることが可能です。
不動産投資において、金融機関から融資を受けられるかどうかという点はとても重要です。資金が多いほど物件の選択肢が増え、投資効率が向上するからです。
不動産投資は多額の資金を要する投資です。安い物件でも数千万円の値がついており、優良物件となると億を超えることも珍しくありません。そのため、元手を集めることができず、不動産投資を断念する方も少なくありません。
世間一般で高収入といわれている医師といえども、数千万円、数億円の額を手元に用意することは簡単なことではありません。しかし、金融機関からの融資を活用すれば、20代、30代の若手医師でも不動産投資に取り組むことは難しいことではなくなります。
2. 激務でも不動産投資であれば無理なく行える
医師の仕事は一般的に激務な場合が多く、サイドビジネスに取り組む時間を確保するのが困難です。しかし、不動産投資であれば、激務の医師であっても無理なく始めることができます。
不動産投資がほかのサイドビジネスと異なる点は、不動産投資に関する業務をすべて外注することが可能なところです。不動産の管理は管理会社に委託できますし、サブリースを活用して不動産会社にすべて業務を任せるといったことも可能です。
投資を始める際の物件選びやローンの申請などは大変ですが、不動産に関する雑務を人に任せられるという点は時間のない医師にとって大きなメリットでしょう。
3. 多額の自己資本で投資が始められる
多額の自己資本で不動産投資が始められる点も、医師という職業と不動産投資の相性がよい理由のひとつです。
医師の平均年収は1,500万円程度とされており、これはサラリーマンの平均である500万円の3倍もの額です。このように、医師は基本的に高収入であるため、不動産投資を行う際に大部分を自己資本で賄うことができ、金融機関からの借入額が少ない状態で投資に取り組めます。
自己資本が多いと、キャッシュフローがプラスになりやすいという利点があります。キャッシュフローとは、毎月の収益から諸経費を差し引いた純利益のことを表す言葉です。キャッシュフローがプラスの状態の場合、毎月の収益が諸経費を上回っているということになるので、投資収益が黒字であるということを意味します。
自己資本の割合が多いということは、投資額に対する借入額の割合が少ないことと同義です。つまり、投資額に対する毎月のローン返済額の割合が低いので、利益が上がりやすい状態となり、不動産投資で失敗しにくくなります。
4. 節税が行える
日本の所得税制度では、累進課税の仕組みが導入されており、収入が多いほど税率がアップしてしまうからです。節税になる不動産投資は収入の多い医師のサイドビジネスとして相性がよいといえるでしょう。
実際に、サラリーマンの平均年収である500万円の場合、所得税の税率は20％であるのに対し、医師の平均年収である1,500万円では、税率は33％です。
高収入であるほど多くの税金を支払っていることが分かります。
不動産投資を行うと、さまざまな出費を経費として計上できます。具体的には、ローンの利息、管理会社への支払い、物件修繕費、火災保険などの各種保険料、不動産購入にかかるお金などが経費になります。
実際に支払う税金は、不動産投資の収益と医師での収入からこれらの経費を差し引いた額になるので、経費の分だけ税金の支払いが少なく済みます。
このように、お金を貯金しておくのではなく、投資に回すことで上手く節税が行えます。
不動産購入費用に関しては、減価償却という形で経費として計上されます。減価償却とは、経年劣化による価値の目減りを意味します。
たとえば、20年間使用できる設備を1,000万円で購入した場合を考えてみましょう。このとき、20年かけて資産価値がゼロになると仮定すると、毎年50万円ずつ価値が目減りしていくと計算できます。
この目減り分の50万円を毎年経費として計上するというのが、減価償却です。
不動産投資は遺産相続の際の節約にもなる
不動産の形で資産を保有するのは、遺産相続の際にも役立ちます。
一般に、不動産は現金よりも資産価値が低く見積もられます。なぜなら、現金に比べ不動産は扱いにくい資産であるからです。資産価値が低く見積もられるということは、当然、相続税も少なくなり、節税につながります。
実際に、現金から不動産に変えると、資産価値は3割程度低くなります。1,000万円の現金が手元にある場合、これを不動産に変えると資産価値は700万円と評価され、差し引き300万円にかかる相続税が節税できます。
不動産投資を行う際の注意事項
不動産投資は、投資である以上、リスクをともないます。下記では、不動産投資を行う際の注意事項を解説しているので、ぜひ参考にしてください。
1. 優秀な投資パートナーを選ぶ
不動産投資は、基本的に不動産会社の営業担当と話し合いながらどの物件を購入するのかを決めていきます。当然、医師はあくまで医療分野のスペシャリストであり、投資のスペシャリストではありません。そのため、営業マンの手腕が不動産投資の成功を大きく左右するといっても過言ではないです。
株などに比べリスクは低いといえども、投資である以上不動産投資にもリスクがあります。そのリスクをひた隠しにして不動産投資を勧める営業マンはよい投資パートナーとはいえません。
不動産投資のメリット・デメリットを提示し、相談者の希望に沿ったプランを親身になって考えてくれる方を見つけ出すのがベストです。
なかなかよい人に巡り合わないからといって焦る必要はありません。不動産投資に関する相談を行う際は、複数の会社へ足を運び、比較検討しながらじっくりよいパートナーを見つけ出してください。
2. 利回りだけに着目しない
投資では、利回りという指標がとても重要です。利回りとは、投資額に対するリターン額を表す数値です。不動産投資だけではなく、金融商品全般の価値を評価する際に広く用いられている考え方です。
利回りのよい金融商品は、少ない投資額で多くのリターンが得られることを意味し、優れた投資先であると評価されます。
不動産投資の場合、利回りだけで物件を選ぶのは大変危険です。なぜなら、利回りはあくまで最良の状態で算出されたものであり、空室リスクが考慮されていないからです。
不動産投資では、「表面利回り」と「実質利回り」の2つの利回りがよく用いられます。表面利回りとは、物件価格に対する年間家賃収入の割合を表したものです。たとえば、年間家賃収入が100万円である1,000万円の物件の場合、表面利回りは10%になります。
一方、実質利回りでは、年間家賃収入の代わりに年間家賃収入から諸経費を差し引いた純利益を用います。たとえば、さきほどの例で諸経費が50万円であれば、純利益は「100万円（年間家賃収入）− 50万円（諸経費）＝50万円」となるので、実質利回りは5%になります。
このように、利回りは家賃収入が滞りなく得られる状態を仮定して算出されます。しかし、実際には空室の状態が続くこともあるので、計算値よりも低い収益率であることも珍しくありません。
とくに、需要が低く空室リスクの高い地方の物件は、利回りが高くなりがちです。人気のない地方の物件は、入居希望者が少なく、家賃を高くしなければ採算が取れないため、このようなことがよく起きます。
逆に人気の高い都心部の物件は、利回りが低くとも入居者が途切れることがないので、キャッシュフローをプラスにすることは容易です。
上述のとおり、利回りだけでは優良な投資先かを判断することは困難です。不動産選びで最も重要なことは、需要のある物件であるかどうかです。
たとえ利回りがよい物件であっても、入居希望者が少ない物件は避けるよう心掛けてください。
3. 分散投資を行う
投資では、リスクを低く抑えるために、分散投資を行うのが基本です。これは、不動産投資の世界にでもいえることです。
物件選びは、立地や需要、利回りなどを総合的に判断して行いますが、万全を期していても、必ず成功するとは限りません。たとえば、購入時には人気の物件だとしても、都市開発により物件の需要が大きく変動するといったことも起こります。
もし、1つの投資先にすべての資金を投下していると、このような不測の事態に対応できず、大きな負債を抱えてしまう可能性が高いでしょう。
一方で、2つ、3つの不動産を購入すれば、どれか1つで失敗しても、ほかの投資先でその失敗をカバーできます。
もちろん、リスクの分散は不動産投資の枠組み内である必要はありません。不動産投資とは別のサイドビジネスに取り組むといった方法でも構いません。
いずれにせよ、不動産投資を行う際もリスクの分散を意識しましょう。
不動産投資にもリスクはある
医師に不動産投資が適している理由と、不動産投資を行う際の注意点をご紹介しました。不動産投資は、株などに比べ、初期費用が高額な投資ではありますが、高収入で金融機関からの信用が高い医師であれば、資金調達のハードルは決して高くはありません。
しかし、投資である以上、絶対に成功するとは限りません。自己資本が多ければキャッシュフローをプラスにしやすく、失敗することは少ないですが、それでも分散投資、物件の市場調査などをしっかり行い、リスクを低くするよう心掛けてください。