「不動産投資だけで年収500万円を目指す!」
医師Aの夢を現実へと導く、コンサルタント下島の戦略とは？

今回はコンサルティング事例として、トライブホールディングスの下島に話を聞いた。下島が担当している医師は数多くいるが、その中でも社会貢献への意識が高く、仕事に前向きな医師A先生について語ってくれた。A先生のプロフィールは以下の通り。

• 年齢：37歳
• 家族構成：妻（扶養家族）、子供2人（小学生）
• 救急救命科
• 年収：医師のみで1700万円
• それまでの不動産投資経験の有無：なし
• 現金の貯蓄：900万円
• 余剰与信能力：4億6千万円

理想を持ったドクターとの出会い。
まずは基本戦略を練ってご提案

A氏は、救命救急センターで従事するベテラン外科医だ。忙しさの割に収入は少なく感じており、将来に不安を感じていたという。そんなA氏の夢は、海外や災害医療や航空医療など様々な経験と知見を広げ、患者に真正面から向き合った医療をすることだ。患者と100％真摯に向き合うことは誰しも理想とするところだろうが、現実としては時間や体力には限度がある。新たなチャレンジのために、本業以外で安定収入が必要だと思案していたが、そんな折、偶然にも書店にてトライブ代表の著書を手に取る。不動産投資に魅力を感じたA氏はすぐさまセミナーに参加、直後に下島との面談に臨んだのであった。

下島「先生とはセミナー後に50分ほど面談しました。最初に先生の目標を伺って正直驚きましたよ。本業収入には一切手を付けず、不動産運用のみで年間500万円のキャッシュフローを目指したいというのですから。この高い目標を早期に達成するためにご提案した戦略は、“最初から与信限度額ギリギリまで投資し、そして、与信限度額を早期に引き上げ、すぐさま再投資する”というものでした。つまり、常にレバレッジを最大限活用しながら大きく投資をしていこう、ということですね」
下島「この戦略のポイントは、「与信限度額を早期に引き上げる」ということを、どう実現するか、ということです。ここで重要になってくるのが“実績を積むことと繰り上げ返済”です。繰り上げ返済は“毎月の返済額を減らせる”、“返済期間を短縮できる”ということ以外にもメリットがあります。不動産運用が堅調に推移していることを金融機関にアピールできるため、追加融資を受けやすくなるのです。不動産投資で毎月得た収益を極力返済に回していけば、金融機関は融資限度額を引き上げてくれます。こうして新たに得た融資でさらに投資を進め、資産をスケールアップさせていくのです」

トライブ独自のハイブリッド方式で、
新築と中古１棟を同時保有
節税も考慮し、手元に最大限お金を残す

与信限度額ギリギリまで投資し、与信限度額を早期に引き上げて再投資していくという戦略はわかった。それでは、初期の投資における物件構成は、具体的にどのようなものになったのだろうか。

下島「A先生にご提案したのは、2,500万円の新築区分マンションを4区分、2億円の中古1棟物件（20区分）をひとつ、それから1億の中古1棟物件（10区分）を1つでした。先生は、ご提案した物件をすべて購入することを決断されましたが、この“新築区分物件と1棟マンションの組み合わせ”は、まとまった投資が可能なドクターに提案することが多い物件構成です」

下島「ひと月あたりの収益ですが、新築区分マンションが1区分あたり8,000円のマイナスで、1棟マンションは2つ合わせて24万円のプラス（※注1）、もちろん、経費や借金返済、利息の支払いなどを加味した上での単月収益です。さらに、節税効果に寄与力の高い新築区分マンションを持つことで、減価償却費や借入金利子等々を経費として計上できるため、初年度は260万円も節税（所得税の還付、住民税の軽減）できます。収益力を備えつつ、節税効果の期待できるスキームです。“新築区分物件と1棟マンションの組み合わせ”は、与信力が高く、本業収入が多いドクターの節税を実現しつつ、収益も確保できる理想的な物件構成なのです」
（注1：トライブとA氏はサブリース契約を締結している。サブリース契約とは、トライブが当該物件を一括して借り上げる契約方式のこと。）

年間500万円のキャッシュフローを達成するために描く、今後の計画とは？

初期に投資した物件だけでは、年間500万円という目標に未だ及ばない。目標を1日も早く達成するために、下島は今後の運用戦略をどのように考えているのだろうか。

下島「今の物件を保有しているだけでは、年間500万円に到達するのに数年以上の歳月が必要になってしまいます。目標を達成し、次のステージへと進むためには、繰り上げ返済を進めることはもちろん、物件の買い替えなどポートフォリオの最適化が必要でしょう。新築区分マンションの節税効果もずっと続くものではないため、そういった意味でも買い替えは考慮すべきです。時々の先生のご状況や不動産市況を見据え、最適なポートフォリオとなるよう、先生の希望も考慮の上でベストな提案をしていきたいですね」

資産形成のその先へ

トライブの支援は資産形成に留まらない。収益500万円のその先で、下島はA氏にどのようなサービスを提供していくのだろうか。

下島「当社のサービスは節税・資産形成に留まりません。先生は開業や海外不動産にも興味がある意欲的なドクターです。今後は、海外不動産投資もご案内していきたいですし、弊社プロデュースの医療モールでの協業など、いろいろご案内していきたいですね。今は週に1度程度、メールを中心にやり取りさせていただいていますが、今後もこまめにご要望を伺いながら、いろんなサポートをしていけたらと思います」