不動産の変動リスクと
トライブのデベロプメント戦略

2020年の東京オリンピック開催に向け、東京湾岸エリアの不動産価格が高騰し続けているという話を聞くことがある。不動産投資は現物投資だ。そのため他の金融商品に比べてリスクは限定的ではあるものの、今後不動産価格がどのように値動きするのかは気になるところだ。今回はコンサルタントの笠原に、不動産価格の変動リスクとトライブのデベロプメント戦略について訊いた。

中国人富裕層の爆買いによる不動産価格高騰は事実か!?

笠原「中国人の富裕層など海外資本の流入により、都心の不動産価格が高騰したことは事実です。しかし23区のすべてが高騰しているわけではありません。いわゆる“爆買い”により高騰しているのは港区、千代田区、中央区と限定的です。投機マネーが集まるこれらのエリアは、不動産価格の変動リスクも大きく、当社ではあまり手を出さないようにしています。ですので、お客様に物件を取得いただいた後に、物件価格が極端に値上がりすることはないのですが、逆に大きく値下がりすることもありません」

都心3区の不動産価格はこの3年ほどで30％以上値上がりした。キャピタルゲインを狙うならまだしも、“安定した資産を持つ”という目的では港区、千代田区、中央区は避けるべきであろう。トライブでは、これら都心3区を除いたエリアを対象に不動産開発を進めているが、その詳細についても語ってくれた。

駅徒歩5分圏内の“単身向け”マンションはニーズが多い

笠原「当社が重点的に物件開発を進めているエリアは、東京の都心3区（港区、千代田区、中央区）を除いたエリアということになるのですが、立地を判断するポイントの中でも特に注意しているのが“駅から近いかどうか”です。当社が手掛ける投資用物件は“単身向け”がほとんどですが、借り手となる単身者は、利便性で物件を選ぶ傾向にあり、駅から近い物件ほど人気があります。それゆえ駅からの距離は大変重要です。だいたい駅徒歩5～10分圏内の立地が狙い目ですね。駅チカ物件は常に一定のニーズがあり、たとえ空室になったとしてもすぐに次の入居者が見つかります。ファミリー向け物件ではそうはいきません」

日本の人口が減少傾向にあることは周知の事実だ。そんな状況下においても東京と沖縄だけは人口が増え続けている。東京で増えているのは単身者であり、それゆえ単身向けの住宅需要も多い。この需要は高齢化も影響して高い水準で推移するだろう、というのがトライブの考えだ。それでは“都心3区を除いた駅チカ立地”であること以外に、エリア選定のポイントはあるのだろうか。

川崎・横浜・練馬の大学病院周辺を積極開拓。医師・看護師のニーズを狙う

笠原「最近特に力を入れているのは川崎、横浜、練馬の周辺エリアの開発です。え？どうして？と感じるかもしれませんが、実はきちんとした理由があります。これらのエリアには大学病院が多く、その周辺であれば医師や看護師の寮としてのニーズが期待できますし、病院に通いやすいという意味で高齢者のニーズも見込めるでしょう。板橋には帝京大学の大学病院があり、地価も高くないので積極的に開拓しています」

笠原「逆にマンションを建てないエリアは、先ほどの都心3区に加え、江戸川区、足立区が挙げられます。江戸川区は液状化のリスクがあり銀行も融資したがりませんし、足立区は治安の面で不安があります。外観や内装はリノベーションでなんとかできますが、立地だけはどうにもできませんから。それゆえ立地には慎重にならなければいけませんね」

液状化や治安がリスクになるというのなら、外国人入居者についてはどうなのだろう。例えば高田馬場や新大久保などは外国人が多く、未払いリスクがあるかもしれないし、治安も悪いかもしれない。医師の中にはそういった立地を嫌悪する人もいるのではないだろうか。

笠原「家賃回収という観点では、賃貸借契約時に保証会社をつけるため特に心配はいりません。何かあっても保証会社がすべて払ってくれますから。物件の価値は、結局のところ入居者に選ばれる物件かどうか、ということで決まります。入居者が離れないよう、もしくは空室ができても次の入居者がすぐに入ってくれるよう、管理やメンテナンスをしっかりすることが大切であり、物件の価値を決める本質です。入居者が日本人だろうと外国人だろうと物件の価値に違いはありません。特に心配される医師もいませんね」

トライブの中古一棟物件の調達・販売戦略とは？

ここまで、新築単身向け物件のデベロプメント戦略について語ってもらった。トライブでは中古一棟マンションも投資家に提供しているが、その調達や提供における戦略を最後に伺おう。

笠原「先ほども少しお話ししましたが、物件の価値は“入居者に選ばれる物件かどうか”で決まってきます。もちろんそれだけが価値の決定要素ではありませんが、入居率が高い物件は価値が高い物件ですし、逆に入居率が低い物件は価値が低い物件です。ということは、入居率が低い物件を仕入れ、入居率を上げることができれば、資産価値を大きくすることができるわけです。この考え方が、中古一棟マンションを運用する際の基本です」

笠原「なんらかの理由があって入居者が集まらない、改善可能で割安な物件を見つけ、お客様に取得していただきます。その上で大規模修繕をおこなって入居率を上げ、同時に賃料を上げます。こうすることで物件価値を高め、節税効果がなくなる5年後以降に売却していただく、というのが中古一棟マンションの基本運用スキームです。“安く買って高く売る”ということですね。不動産の取得だけでなく、賃貸管理や建物管理まで一貫しておこなう弊社だからこそ提供できるスキームです」

今回は、不動産価格の変動リスクと、トライブの不動産開発戦略について説明してもらった。入居率を高めることの重要性に、不動産投資家は改めて目を向けるべきであろう。
不動産投資サイト「楽待」が実施した投資家向けアンケート調査（16年11月24日発表）によると、不動産投資家がお勧めする投資物件の種類は「ファミリー向けの新築マンション（26.5％）」が最も上位だ。これは2位の「単身者向けワンルームマンション（15.9％）」を10ポイント以上引き離している。ちなみにお勧めする理由は「借り手が安定している」「入居期間が長い」が上位だ。この調査結果と相反するトライブの戦略に疑問を感じていたが、理由がわかった。ようするに、需要の母数が多く流動性が高いところで“必然的に入居者が集まる物件”を生み出すことのほうがトライブにとっては簡単なのだ。賃貸管理や建物管理までを一貫しておこなうトライブは、入居者が集まり続ける仕組みを作ることができない、“入居者が出ていく”ことをただ恐れる一般投資家とは根本的に違うということなのだろう。