トライブ流、中古一棟物件の
価値向上スキーム

「いつかは一棟オーナーになりたい」と思ったことはないだろうか。今回はそんな不動産オーナーにぜひ知って欲しい、中古一棟物件の運用術に関する話だ。中古一棟物件運用の基本は、安く買って高く売ることだ。トライブはどのような方針で運用コンサルティングをおこなうのか、コンサルタントの渡邊に話を聞いた。

渡邊「中古一棟マンションは、安く買って高く売ることが基本です。将来的に物件を売るか売らないかは人それぞれですが、価値を高めることが運用の基本であることは変わりません。割安な物件を仕入れ、入居率・賃料を高めて物件価値を上げ、お客様の資産を最大化することが私たちの仕事ですが、その具体的な方法について紹介していきましょう」

リノベーションで入居率を上げられる物件を探す

渡邊「最初に、物件調達における基本的な考え方について説明しましょう。物件の良し悪しを決める要素はたくさんあります。価格、立地、総戸数、管理費・修繕費積立金の額など挙げたらきりがありませんが、これらすべての要素を気にしてしまうと良い物件にはなかなか出会えません。ですので、物件を探すときには要素の優先順位をきちんと決めることが大事です。トライブが最も大事にしている要素は立地で、立地の良い物件をいくつも並べた上で、その中から、建物が古くて入居率が低い物件を探していくのです」

不動産の価値は入居率で決まる。入居率が低いということは利回りが悪いということであり、購入資金が回収できなくなるということだと思うのだが、どうして入居率が低い物件を選ぶのだろう。

渡邊「入居率が低い物件ならなんでも良いわけではありません。入居率が低い理由が“建物が古さ”であることが大事です。建物が古くて入居率が低いのであれば、リノベーションして外装・内装を工夫することで入居者を集めることができますから。あとは満室時利回りも考慮しながら、潜在的な力を持った優良な物件を仕入れるのです」

中古一棟マンションにおける立地の良し悪しはどのように判断するのだろうか。新築区分マンションを建てる場合の立地選びと違いはあるのだろうか。

渡邊「新築区分マンションの場合、駅徒歩10分以内の立地に建てることが基本です。しかし中古一棟マンションの場合は必ずしも駅チカにこだわるわけではありません。工場、企業、大学、専門学校など、その物件に適した賃貸需要があるかどうかで判断しています。駅からの距離ばかりにこだわると、物件はいつまでたっても見つかりません。そうでなくても割安な物件を見つけることは難しいものです」

トライブが不動産オーナーに提供している新築区分マンションは、すべて単身向け物件だ。単身者は利便性で物件を選び、駅からの距離を最も重視している。それゆえ新築区分マンションは駅に近い立地でなければならない。しかし買い付ける中古一棟マンションは必ずしも単身向けではない。それゆえ、その物件に適した賃貸需要を考慮することが重要だということなのだろう。

周辺物件と比べたときに、入居したいと感じるようなリノベーションを

渡邊「物件調達後は建物の改修です。例えば2億円くらいの一棟マンションであれば、約1,200～2,000万円程度の費用をかけ、大規模修繕とリノベーションをおこないます。古くなった給排水管の交換のような機能回復だけでなく、外装の塗り替えや内装変更でデザインを一新し、より価値を向上するような改修をおこないます。周辺物件のデザインや機能がどの程度のものかをきちんと把握し、借主が物件を比較したときに目に留まるような改修をおこなうことが大切です」

入居者を増やし、賃料を上げ、5～7年後に売却を目指す

渡邊「こうしてリノベーションすることにより入居者を増やし、同時に賃料を上げます。入居率と賃料が上がれば物件価値が高くなり、売却時の価格が購入価格を上回るようになります。しかし、高くなったらすぐに売れば良いというわけではありません。物件取得後5年くらいはリノベーション費用の減価償却による節税効果も得られますし、取得後5年以内に売却すると、売却差益に対する税率が高くなるため、無駄に税金を払うことになってしまいます。こうした税金のことにも気を配りつつ、お客様と相談しながら売却時期を検討していきます。もちろん、売却せずに持ち続けるという方もいらっしゃいますよ」

トライブが手掛ける中古一棟マンションの平均利回りは、おおむね7％ほどだという。新築区分と違い、初年度から利益が得られる中古一棟マンションはとても魅力的だ。需要が高いため物件取得まで時間がかかるかもしれないが、新築区分に慣れたらぜひチャレンジしてみてほしい。