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不動産投資コラムColumn

2020年オリンピック後の不動産市場はどうなる

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不動産投資を考えている人も、自分の不動産を売ろうとしている人も、不動産を買おうとしている人も、「2020年オリンピック後」の不動産市場の動向はとても気になるところでしょう。

 

日本を含む先進国では、景気後退の傾向が顕著に現れているので、オリンピックという一大イベントが終われば「いよいよ日本の不動産市場も冷え込む」という見方があります。「祭りのあとの静けさ」という言葉とおり、不動産価格は下落するのでしょうか。

 

ただ、海外投資家は、依然として日本の不動産市場を魅力的に感じているようで、オリンピック後の「危機説」は実感しにくくなっています。

そして、不動産の専門家たちも、意外なほど「楽観視」しています。つまり、大幅下落を見込んでいないどころか、オリンピック後も「堅調に推移する」と見方まであります。

不動産投資を考えている人は、正確で確実な情報を集めたいものです。

オリンピック後の「危機説」とは

「景気は人々のマインドに大きく左右される。一大イベントが終われば人々の気持ちが下がるから、景気が落ち込み、不動産価格は暴落する」

オリンピック後の不動産市場の「危機説」を要約すると、大体このようになります。

これには一定の説得力があります。なぜなら、オリンピックの開催に向け、不動産価格が一気に上昇したからです。

これまで1割以上上昇してきた

三菱地所レジデンスによると、東京23区の新築マンションの1㎡単価は、2016年上期の102万円/㎡から、2019年上期には120万円/㎡へと17.6%も上昇しています[注1]。

 

東京23区、都下、神奈川県、埼玉県、千葉県の「首都圏」も同時期に、82万円/㎡から91万円/㎡へと11.0%上昇しています。

これだけ上昇していれば「オリンピック後に下落する」と警戒するのは当然です。

 

[注1]三菱地所レジデンス:エコノミストに聞く!2020年、五輪ロスはある?新築マンション価格はどうなる?

https://www.mecsumai.com/sumai/knowledge/2002-1/

世界の景気が気になる

また、米中の貿易戦争は継続していますし、新型コロナウイルス問題も深刻化しています。いずれも景気の下振れ要因になり、不動産市場の足を引っ張ります。

世界経済は、米中問題や新型コロナウイルスがなくても、下落傾向にありました。イギリスのEU離脱やドイツ経済の落ち込みなど、欧州経済もなかなか安定しません。

ではなぜ不動産の専門家は「楽観視」しているのか

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オリンピック後の不動産市場を懸念する声がある一方で、不動産の専門家たちには楽観的な見方が目立ちます。

データとしては「オリンピック後は値上がりする」

三井不動産リアルティは、オリンピック終了による不動産市場への悪影響は「限定的」とみています[注2]。

その根拠に挙げているのは、2012年以前の6大会(ロンドン、北京、アテネ、シドニー、アトランタ、バルセロナ)での、オリンピック開催後の建設投資額の動きです。

建設投資額は、不動産市場のバロメーターになります。

 

ロンドン(イギリス)、北京(中国)、アトランタ(アメリカ)は、オリンピック開催以降、建設投資額が順調に伸びました。オリンピックが景気の呼び水になって、不動産市場が活発かしました。

また、アテネ(ギリシャ)、シドニー(オーストラリア)、バルセロナ(スペイン)も、オリンピック終了直後こそ建設投資額は落ち込みましたが、数年で回復し、その後はオリンピック前の水準を上回って推移しています[注3]。

 

このデータからは、日本でもオリンピック後はむしろ不動産価格が上がることが期待できます。

 

[注2]三井不動産リアルティ:【専門家が語る不動産投資】2020年 東京オリンピック後の不動産マーケットはどうなる?

https://pro.mf-realty.jp/column/detail/276/

 

[注3]みずほ総合研究所:不動産市場は転換点にあるのか?

https://www.mizuho-ri.co.jp/publication/research/pdf/urgency/report180710.pdf

過去最大3,000億円の不動産投資

「オリンピック後も不動産市場は堅調に推移するのではないか」という見通しを支える、もうひとつの根拠が、海外からの不動産投資の増加です。

アメリカの投資ファンド、ブラックストーン・グループは2020年1月、日本の不動産に3,000億円の投資をすることを明らかにしました。日本経済新聞によると、「1回」での不動産投資額としては過去最大といいます[注4]

 

ブラックストーンの狙いは、東京や大阪などの大都市の賃貸マンションです。日本は超低金利政策が続いていることから、資金調達コストが安いと考えたようです。

その他、中国マネーも日本の不動産市場に参入する動きがあります。

アメリカや中国では、不動産価格がピークを迎えた都市があります。それに比べると、日本の不動産はまだまだ「割安」に映るようです。

日本の株式市場と同じように、多額の「外資」が不動産市場に入ってくれば市場が安定するので、一般の人でも不動産投資がしやすくなります。

 

[注4]日本経済新聞:国内最大、不動産投資に3000億円 米ファンド

https://www.nikkei.com/article/DGKKZO54926110Y0A120C2MM8000/

「複雑な状況」を見極める目が必要になる

先ほど紹介した三井不動産リアルティは、2020年オリンピック後の不動産市場について「複雑化する」とみています。

価格が上昇する物件もあれば下落する物件もある、という意味です。

このアドバイスは、一見すると「当たり前」に感じるかもしれませんが、不動産投資を検討している方は、これを「物件やデータを見極める目が必要になる」というアドバイスと理解したほうがよいでしょう。

 

不動産投資のチャンスは、確実に日本の不動産市場のなかに存在しますが、そのチャンスを活かすには、不動産投資のプロのアドバイスを受けながら「価格が上昇する物件」を探し出す必要があります。

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