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不動産投資コラムColumn

不動産投資による節税効果とは?仕組みを解説

不動産投資は節税に非常に効果的

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資産を形成しようと思ったときに、多くの人たちのネックになるのが各種税金です。所得税や固定資産税、法人税、相続税、贈与税、消費税など、私たちのありとあらゆるところに税金はかかります。

その税金を少しでも抑えることができれば、貯金につながりますが、その方法自体はあまり知られていません。今回ご紹介する不動産投資は、実は節税に非常に効果的な方法です。不動産投資を行うと、減価償却費という費用を耐年数の期間、経費として計上することで所得を大幅に引き下げられるのです。

不動産投資が節税になる3つの理由

不動産投資は、副業として資産を形成したい人に非常に人気がある投資方法です。ほかの不労所得を得る方法とは異なり、価値のある不動産に投資を行えば、比較的安定した家賃収入を見込めるという特徴があります。

また、不動産投資は節税に効果的である点も人気の理由です。節税効果が高い理由を3つご紹介します。

 

1. 不動産所得における経費を計上して課税所得を少なくできる

不動産所得における経費というのは、物件管理費や各種保険料などの税金、ローンの金利分などが該当します。確定申告の際に、これらをすべて計上すれば課税所得を少なくでき、節税対策になるのです。

ただし、もちろん不動産購入時にかかった費用は払い続けなければなりませんので、単純な節税だけの目的で適当な不動産を購入するのはおすすめできません。税金は少なくなったとしても、物件購入費を一向に回収できない場合は手元に残るお金は多くなりませんので、しっかりと需要の高い物件を選ぶ必要があります。

 

2. 減価償却費を計上することでさらに所得を下げられる

節税のための大きなポイントは、所得を引き下げることです。単純に手元に残るお金が少なくなれば、税金は少なくてすみます。不動産投資において、所得を引き下げるために効果的なのが減価償却費です。

減価償却とは、不動産を購入した際に支払った費用を一度に計上するのではなく、一定期間に分割して支払いを行う方法のことです。

イメージとして、たとえば5000万円のマンションを購入したとしましょう。この場合、5000万円のマンションは資産となります。しかし、この資産は年月を重ねるごとに経年劣化をしていきます。外壁が剥がれたり、耐震強度に不安が出たりと、不動産は基本的に年月を重ねるごとに価値が下がっていくものです。

その経年劣化による価値の減少分こそが減価償却費であり、耐用年数という決まった年月で購入の際に発生した費用を割ったものが、1年あたりの減価償却費として経費で計上できます。

マンションなどの不動産は非常に高額であるため、この減価償却費も高額になることが多いです。この減価償却費を含めた経費が家賃収入を上回れば、給与所得を大きく引き下げられるため、高い節税効果が得られます。

ポイントして、節税効果を高く得るためには、不動産投資を赤字経営にすることです。その場合、所得税と確定申告によって申告した税金との差額を還付金として受け取ることが可能です。

ただし、減価滅却の対象となるのは建物部分のみです。土地は年月が経過しようと価値は変わらないと考えられているため、減価滅却は適用できません。注意しましょう。

 

3. 現金より不動産のほうが相続税としての節税効果が高い

誰かが亡くなったとき、その人の財産を受け取る場合に発生するのが相続税です。この相続税は、現金で相続をするよりも不動産として相続したほうが安くなります。これは、所得としての物件の評価額が購入するときに必要な費用よりも低くなることが多いからであり、現金と比べて2〜3割程度の節税になるケースが一般的です。

節税目的なら海外不動産のほうがメリットは大きい

このように、不動産には節税効果があるのですが、さらに節税を行うための方法として海外不動産を利用する手段があります。

海外不動産というのはあまり馴染みがないかもしれませんが、節税に関して効果的な理由を解説しましょう。

 

海外では不動産にかかる費用のうち建物が占める割合が大きい

節税の秘密は不動産の価値の考え方にあります。日本では不動産にかかる費用のうち、土地の占める割合も大きいです。5,000万円のマンションを購入しても、そのすべての金額を減価償却費として使用できるわけではなく、先ほど説明したように土地の占める金額を差し引いたものが減価償却費となります。

一方、海外では物件価格における建物が占める割合が非常に大きいという特徴があります。これは、海外では一般的に建物の価値が落ちにくいと考えられているためです。

簡単に例を挙げると、同じ5.000万円のマンションでも、日本では減価償却費が2,000万円なのに対し、建物の価値が落ちないという考え方の海外では3,000万円が減価償却費だったりするのです。

所得を引き下げるために最も重要な減価償却費の扱いが異なるため、海外の不動産のほうが、日本の不動産よりも節税面では効果的なのです。

 

海外には築年数が経過して耐用年数が低い優良物件も多数存在する

耐用年数が大きければ大きいほど1年に計上できる経費は少なくなり、節税効果は小さくなります。

海外不動産を選ぶ場合は、耐用年数が低くなりがちな木造住宅などを選ぶことをおすすめします。特に、築年数が22年を越えると、耐用年数が4年と非常に短くなるためおすすめです。海外は日本よりも住宅の寿命が長い場合が多く、築年数が経過した優良物件も比較的見つけやすい傾向にあります。

とくに欧米などの先進国では、住宅建設に関する技術も充実しているので、価値が高い不動産も多く存在するでしょう。

ただし、海外の場合国によって耐用年数が比較的高めなマンションしか購入できない場合もあります。そのような地域では、技術面でも耐震構造や耐久性に問題があることも多く、そもそもの不動産の価値が低い場合があるため注意しましょう。

海外不動産の売却時には注意が必要

減価滅却は購入した物件の価格から差し引く方法であるため、売却するときには購入価格が減価償却の分だけ減少してしまいます。また、売却時には譲渡益による税金が発生するため、減価償却費とのバランスを考えないと不要に税金が多くなってしまう場合もあります。

海外の不動産投資の際には、この不動産をどのように運用し、最終的にどうするかという出口戦略をしっかり定めたうえで運用を行いましょう。

海外で税金を収める必要はあるが二重課税の心配はない

二国間租税条約により、海外で収めた税金は日本の確定申告で控除できるようにする制度があります。つまり、海外で不動産を持っている場合は現地で税金を納める必要があるのですが、支払った分に関しては日本の確定申告で免除できるため、二重課税になる心配はないのです。

ただしすべての金額を控除できるわけではなく、その年の総所得納税額、国外所得の総額によって控除できる額は異なってくるため、注意が必要です。忘れずに確定申告を行いましょう。

海外の物件事情

海外不動産を購入する際注意が必要なのは、どの国の物件なら価値が残りやすいのかという点です。節税効果を高めるためには、減価償却費を多く計上できて、価値が残りやすい不動産を選ぶようにしましょう。

 

◇イギリスの場合

海外は建物の価値は落ちないという考えを持っていますが、中でもイギリスの不動産は築年数が古くても資産価値が落ちにくいという特徴を持っています。これはイギリスに限ったことではありませんが、家屋は消耗品ではないという考え方を持っていることに起因しています。

日本では基本的に家屋は消耗品であり、木造住宅で古くなってしまった場合は、建て替えを行うのが一般的です。しかし、イギリスなどの一部の海外では、修理をしながら長く居住するのが当たり前であり、資産価値を高めて売却する傾向にあります。

 

◇アメリカの場合

アメリカでもイギリスと同様に手直しによって中古物件の資産価値を高め、売却する文化があります。新築よりも高く売却できるケースもあり、ハワイなどでは賃貸需要も高いため、不動産投資の対象としては非常に注目されています。

また、アメリカの不動産は特に不動産価格のうち建物が占める割合が高い傾向にあり、より多くの減価償却費を計上できます。アメリカという国自体経済成長率が高いこともポイントの1つであり、これからさらに不動産の価値は高まると考えられているため、アメリカで不動産を購入するのは非常におすすめです。

資産にゆとりがあるならぜひ海外不動産投資で節税を!

海外不動産投資には難点もあります。それは、日本と比べると資産価値の高い物件が多いため、初期投資額が上がる傾向にあるという点です。そのため、資産にゆとりがある人にしかおすすめできない方法ではあります。

しかし、国内での不動産投資と比べると、節税目的としての効果は絶大であり、より多くの減価償却費を計上できるメリットがあります。お金に余裕がある方は、ぜひ節税のために海外不動産投資を行ってみてはいかがでしょうか。

 

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